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“踩線”房企忙“瘦身”,“金九銀十”最后的搶收機會?

2020-10-09 09:28:38   中房網
  在融資新規提出對房企有息負債規模進行精細化管控的背景下,近期房企降負債、回籠資金的動作較頻繁。
 
  “踩線”房企多尋求出售負債較高項目或非地產主業標的,同時緊抓融資機會,調整債務結構,并在“金九銀十”進行促銷。
 
  分析人士表示,出售資產行為短期或延續,四季度融資環境將進一步收緊,降杠桿將成為房企未來發展的主旋律。長期來看,房企需擴大精細化管理廣度和深度,尋求合理穩健的發展路徑。
 
  資產出售動作頻現
 
  近期,房企資產出售動作頻頻,主要表現為兩大特征:一是多為“踩線”房企;二是出售標的經營情況、財務表現多數欠佳或非地產主業。
 
  9月27日,北京產權交易所披露,中國金茂附屬公司金茂西南企業管理(重慶)有限公司,擬轉讓貴陽黔茂房地產開發有限公司60%股權。截至2020年8月31日,貴陽黔茂房地產開發有限公司營業收入為0元,營業虧損1077.37萬元,凈虧損805.21萬元;總資產25.68億元,負債合計8.56億元,所有者權益17.11億元。
 
  中國金茂附屬公司福州興茂房地產有限公司,擬掛牌轉讓福州濱茂房地產有限公司51%股權。后者經營范圍涉及房地產開發經營、房地產信息咨詢等。截至2020年8月31日,福州濱茂營業收入為0元,營業虧損688.54萬元,凈虧損687.7萬元;總資產為39.77億元,總負債達32.84億元,所有者權益為6.93億元。
 
  招商蛇口擬轉讓深圳市招盛閣置業管理有限公司(簡稱“招盛閣置業”)100%股權。招盛閣置業經營范圍為自有物業租賃、物業管理。截至2020年7月31日,招盛閣置業營業收入為1142.13萬元,營業利潤為742.5萬元,凈利潤為556.88萬元,資產總額1.56億元,負債總計1.40億元,所有者權益1651.11萬元。值得注意的是,近期招商蛇口發布了多個股權轉讓公告。
 
  中南建設日前公告,擬轉讓南通中南谷投資管理有限公司100%股權。截至2020年6月30日,南通中南谷經審計的資產總額為954.02萬元,總負債為786.25萬元,1-6月凈虧損133.73萬元。中南建設表示,該交易完成后,公司將進一步聚焦主業。
 
  根據國泰君安統計,上述房企均有“踩線”情況。“三道紅線”包括剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。根據“踩線”的分檔,將對房企有息債務規模進行差異化管控。
 
  分析人士指出,房企出售部分項目,可以盡快實現資金回籠,緩解短期償債壓力。同時,剝離盈利能力較弱或非地產類項目,可以獲得大量資金,進一步優化整體業務結構,聚焦地產主業。
 
  諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示,“三道紅線”對激進擴張的房企影響較大,降負債成為亟需解決的問題,短期“踩線”的房企出售資產行為或延續。
 
  抓回款,忙融資
 
  隨著“三道紅線”政策的逐步落地,房企債務的管控要求提高,現金也就成為了企業運轉的生命線。同時,多家房企在年中業績會上將“抓銷售,促回款”作為下半年的工作重點,部分房企則繼續融資,“以新換舊”調整債務結構。
 
  9月24日,華僑城集團有限公司公告稱,公司2020年面向專業投資者公開發行可續期公司債券(第一期)品種一的發行規模為20億元,票面利率4.38%。公告披露,募資將用于償還債務和補充流動性。9月25日,金科股份80億元公司債券發行獲深交所通過。該公司債首期發行金額不超過40億元(含),期限不超過7年,募資擬用于償債。
 
  但事實上,近期房企的融資規模明顯縮水。自下半年以來,監管部門多次釋放房地產金融政策收緊的信號。三季度作為過渡期,房企發債規模雖仍在高位,但分月度看,8、9月連續兩個月環比下降,且降幅逐步擴大。
 
  根據克而瑞研究中心統計,2020年三季度95家典型房企的融資額為3475.48億元,同比下降6.2%,環比下降16.1%,相對于2020前兩個季度超過4000億元的季度表現來看,三季度融資額處于年內融資低位??硕鹧芯恐行姆治稣J為,一方面,主要由于前兩個季度因債券到期,以及貨幣政策寬松原因房企融資量較大;另一方面,由于前期土地過熱等原因,后期調控跟進,加上房企座談會重點提及降杠桿,在面對未來具體調控措施不明朗方向趨緊的情況下,房企收緊融資。
 
  克而瑞研究中心企業研究總監房玲指出,降杠桿將成為房企未來發展的主旋律。在此背景下,四季度融資環境將進一步收緊,一些融資方式可能會受到嚴格監管。貝殼研究院認為,四季度融資規模大概率保持環比下降,在融資環境趨緊與融資需求居高的背景下,房企融資低利率窗口期已過,預計四季度融資利率或保持上行態勢。
 
  與融資相比,銷售回款則是房企現金流轉的基本保障,也是企業抵御高負債,防范風險的基石。整體來看,房企近年對銷售回款的重視程度提高,收效也十分明顯。
 
  根據CRIC監測,與2017年行業銷售回款率的中位數水平僅在80%左右相比,今年上半年這一數值已經高達89%。同樣,2017年房企銷售回款率的算術平均值僅有77%,而今年這一數值已經達到了86%。上半年,一些典型房企例如金科、旭輝、綠城等銷售回款率已提升至95%,明顯高于行業平均水平。恒大、奧園等房企營銷回款率相比19年均大幅提升10多個百分點,增幅十分明顯。
 
  “金九銀十”,最后的搶收機會
 
  在抓回款,忙融資的同時,通過多種手段有效提升銷售才是重中之重。
 
  實際上,自9月份以來,為沖擊年度銷售目標,一些房企紛紛加大了推盤、營銷力度,以對沖融資端壓力。中原地產研究中心統計數據顯示,9月1日至9月20日,全國30大中城市商品房合計成交1215萬平方米,成交面積較8月同期上漲5.6%。
 
  今年以來頻頻大舉促銷的恒大,在9月推出全國樓盤7折促銷,并提出“金九銀十”兩個月單月銷售額沖刺1000億元,“金九銀十”期間推盤40多個項目。
 
  再如萬科上海公司,也推出了名為“十全九美購房節”的營銷活動,在9月9日到10月10日期間,花9.9元購買兌換券,即可在上海萬科中興路一號、西郊都會、萊茵半島、翡翠鉑樾等指定樓盤購房立減9999元。
 
  同為頭部房企,碧桂園近期則把營銷重心放在了線上渠道。據悉,線上購房將成為碧桂園今年“金九銀十”的重要陣地。自9月20日起,在碧桂園鳳凰云平臺上,針對2.8萬套房源推出“9.9元抵購房優惠”。另據碧桂園某區域工作人員透露,其所在區域今年“金九銀十”的營銷活動也主要放在線上平臺“天貓好房”。
 
  另據機構監測,8月28日-9月25日,華南地區重點城市廣州和深圳累計開盤23個,純新盤12個,推出房源10088套,環比增長61.1%,其中剛需項目占比60.9%,仍為市場主流。而即將到來的十一長假行情同樣值得期待。據統計,9月底至10月初,上海共計8區14盤拿證待開。其中,一些新盤在9月下旬火速拿證,并集中在9月27日至28日2天內開盤。整個9月份拿證總量達34盤,成為2020年前9月拿證數量最高的月份。
 
  對于房地產企業,今年的“金九銀十”顯得格外重要。
 
  某房企相關負責人表示,盡管現在房企越來越淡化“金九銀十”概念,一般根據具體情況來安排銷售節奏,但今年疫情影響之下,結轉項目在下半年完成,因此一些房企會選擇在“金九銀十”沖刺一把,以完成全年任務。
 
  一名行業人士表示,房企到8月底完成六成的年度計劃屬于正常情況,一般情況下,“金九銀十”期間可以完成20%的銷售任務。
 
  由此看來,如果以“金九銀十”為序幕,那么接下來的近100天將是房企今年最后的搶收機會。
責任編輯:張一男)
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